ÉDITORIAL
ÉDITORIAL
Nos VALEURS, axées sur l’exigence et la bienveillance, nous engagent, en tant qu’entrepreneur local, à rendre notre activité vertueuse. D’une part en intégrant l’agent à son écosystème, d’autre part en valorisant le patrimoine annécien.
La pratique de la transaction, dont l’environnement de travail est le patrimoine de la ville, nous engage à le valoriser, voire le protéger.
Les contenus qui suivent, tantôt techniques, tantôt divertissants, illustrent cette volonté.
NICOLAS JOIE EN INTERVIEW 06/05/03/2024
Nous avons participé à une interview pour le supplément du Dauphiné consacrée à l'immobilier de la sphère annécienne, et plus particulièrement des produits commercialisés et vendus sur la commune de Veyrier-du-Lac.
Si nous avons commenté les derniers chiffres de la Chambre des notaires de Savoie, nous avons également eu l'opportunité de détailler la structure du marché, ainsi que la nature des propriétés et la typologie des acquéreurs et vendeurs qui la composent.
Ce fut un vrai plaisir que de s'exprimer à propos de notre domaine d'expertise, de relayer notre analyse et de pouvoir développer nos idées.
LETTRE D'INFOS N°11 08/03/03/2024
La nouvelle Lettre d'Infos J&F, cahier permettant à nos aimables lecteurs de parcourir l'actualité de Joie&Frère, est désormais disponible.
Au sommaire, vous retrouverez le détail de nos nouvelles mandatures :
Ce dernier, Guide de Haute Montagne et parapentiste professionnel, est installé entre Thônes et Nagoya au Japon, rythme peu commun vous en conviendrez.
Pour suivre notre actualité, inscrivez-vous à la Lettre d'Infos J&F grâce au formulaire disponible ci-après.
J&F - EXPERT IMMOBILIER 19/03/2023
Nicolas Joie est Expert Évaluateur certifié en biens résidentiels.
Chez Joie&Frère, nous considérons que les Agents Immobiliers sont avant tout des techniciens au service d’un marché transparent et raisonné.
ACHETER EN COPROPRIÉTÉ 20/12/2022
L'acquéreur possède des droits que le vendeur ou son représentant veille à honorer, de manière à ce qu'il achète en toute transparence, dans l'objectif que le marché réalisé soit juste et "bon".
À cet égard, le législateur lui impose de communiquer certaines informations que nous rappelons ci-après et que nous intégrons à notre MODUS OPERANDI.
1. LOI ET ESPRIT
LA LOI ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové - loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) vise notamment à "mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété".
En d'autres termes, l'acquéreur doit pouvoir acheter avec transparence, soit obtenir toutes les informations qui lui permettront d'être clairvoyant dans la transaction.
2. APPLICATION
Lors de la commercialisation, le vendeur ou son mandataire doit renseigner :
- le nombre de lots de l'immeuble;
- les charges de copropriété;
- le DPE (et une fourchette des coûts engendrés).
Lors de la promesse, et à notre sens, dès que l'acquéreur manifeste son intérêt, le dossier dit "ALUR", constitué, doit être mis à disposition de celui-ci.
3. LISTE DES PIÈCES DUES
- La fiche synthétique de copropriété;
- le règlement de copropriété et l'état descriptif de division;
- les 3 derniers PV d'AG;
- l'intégralité des diagnostics techniques nécessaires;
- l'état daté (montant des charges courantes, du fonds travaux, des sommes dues par le propriétaire et le syndic l'un envers l'autre, état global des impayés).
- le règlement de copropriété et l'état descriptif de division;
- les 3 derniers PV d'AG;
- l'intégralité des diagnostics techniques nécessaires;
- l'état daté (montant des charges courantes, du fonds travaux, des sommes dues par le propriétaire et le syndic l'un envers l'autre, état global des impayés).
Source : Code de la construction et de l'habitation (articles L721-1 à L721-3).
LES BÂTISSEURS - ÉPISODE - LA RÉSIDENCE DU PORT PAR JOËL TERRIER 04/03/2022
S’inscrivant dans la vague d’aménagement de la côte Nord du Lac d’Annecy, la Résidence du Port a été construite en 1974.
Catherine Mercier Guyon passe en revue les éléments qui singularisent le projet, du puits de lumière intérieur qui traverse l’escalier suspendu, à l’idée de créer une terrasse sommitale accessible de tous les occupants.
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Retrouvez la description du projet dans les VALEURS de J&F.
PHOEBE VAN HIEN, L'ALTERNANCE CHEZ J&F 17/02/2022
Phoebe Van Hien, étudiante en licence Droit Économie Gestion mention Transaction et Gestion Immobilière à l’Université de Savoie, accomplit son alternance chez Joie&Frère.
Dans cette courte interview, elle évoque son parcours, son travail à l’agence et le modèle original et durable qui lui a donné l’envie de l’intégrer.
Retrouvez son CV dans la partie CURRICULUM du site
NICOLAS JOIE EN INTERVIEW DANS LE JDA 15/01/2022
Nous sommes en interview dans Le Journal de l'Agence et y discutons de l'intégration vertueuse de l'activité immobilière dans l'éco-système, ainsi que du modèle militant de Joie&Frère.
En tant qu'entrepreneurs, nous nous attachons à mettre en place une activité pérenne et des pratiques qui favorisent le bien commun.
À notre sens, un travail de qualité et la limitation des marges sont constitutifs et indispensables à ce parti-pris.
Vous pouvez cliquer sur l'image pour lire l'intégralité de l'interview.
ÉPISODE 2 LES BIENVEILLANTS - RAPHAËLE DE BROISSIA 09/09/2021
Nous sommes heureux de vous présenter le deuxième épisode des Bienveillants, série originale produite par Joie&Frère et réalisée par Pierre Thomas. cette fois dédié au travail de Raphaële de Broissia, artiste et habitante de Menthon-Saint-Bernard.
Nous sommes de Fervents admirateurs de son travail et de sa personnalité; en effet, Raphaële transmet son savoir et évoque sa technique très directement, avec sincérité et pédagogie.
Retrouvez la description du projet dans les VALEURS de J&F.
ÉPISODE 1 LES BÂTISSEURS - LE PJ D'ANNECY 12/07/2021
Voici le premier épisode de la web-série originale produite par Joie&Frère et réalisée par Pierre Thomas, Les Bâtisseurs.
Retrouvez la description du projet dans les VALEURS de J&F.
NATURE ET CONTENUS DE L'AVANT-CONTRAT DE VENTE 20/05/2020
Dans cet article, nous exposons les points principaux des différents avants-contrats qui précèdent le transfert formel de propriété.
À ce propos, il faut d’abord remarquer le caractère non obligatoire de l’avant-contrat. En effet, même si c’est un cas de figure plutôt marginal, il existe le passage à l’acte authentique sans compromis ou promesse de vente. Cela constitue une situation inédite, car l’avant-contrat présente l’avantage de fixer les circonstances de vente et les différents degrés d’engagement, ainsi que les conditions suspensives (qui suspendent la vente).
Dans un délai d’environ trois mois, c’est bien l’accomplissement de ces clauses qui aboutit à l’acte de vente définitif.
LA PROMESSE DE VENTE
Les deux principaux avant-contrats sont la promesse de vente et le compromis de vente.
On l’appelle également promesse unilatérale de vente car elle n’engage que le vendeur, ce
qui d’ailleurs, est un abus de langage. En effet, ce dernier s’engage à vendre un bien à un acheteur désigné, à un prix donné, par une promesse. Seul « en course » (le promettant ne peut pas vendre à un autre acquéreur), l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion mais verse, en contrepartie, une indemnité d’immobilisation -des arrhes- puisque le vendeur
suspend la commercialisation de son bien et que ses intérêts en sont potentiellement pénalisés.
Cette indemnité, fixée entre 5 et 10% du prix de vente et non-encaissée, est versée sur un
compte séquestre, généralement celui du notaire du vendeur ou de l’agence en charge de la
commercialisation, et est déduite du solde dû au moment de l’acte.
La promesse de vente peut être signée chez le notaire, à l’agence immobilière impliquée ou directement entre les parties aux conditions du Code civil. Pour être valable, elle doit être enregistrée auprès de la recette des impôts par les signataires ou le notaire, pour un prix de 125€85.
LE COMPROMIS DE VENTE
Également nommé promesse synallagmatique, le compromis de vente, à l’inverse de la
promesse, est un engagement réciproque entre les deux parties qui vaut « vente » d’un point de vue juridique. En effet, vendeur et acquéreur ne peuvent se désister sous peine
d’être forcés à finaliser la vente par la partie « adverse », et à verser des dommages et intérêts.
Comme pour la promesse de vente, l’usage est de consigner une somme d’argent pour
attester de son engagement. Ce versement fait office de premier acompte en cas de vente,
ou d’indemnités en cas de désistement non lié aux clauses suspensives.
Le compromis de vente vaut acte de vente avec des conditions suspensives. À date butoir, ces conditions suspensives doivent être levées entre le compromis et l’acte, d’où leur raison d’être.
Le compromis de vente est l’avant-contrat que nous conseillons généralement. Plus répandu, et vraisemblablement plus sécurisant pour les deux parties, le compromis de vente partage la majorité des contenus du contrat avec la
promesse unilatérale, ainsi que le délai qui sépare sa signature de l’acte définitif.
PRINCIPALES CLAUSES SUSPENSIVES
Les clauses suspensives, au sens du Code civil, sont déterminantes à la finalisation du
contrat et sont extérieures à la volonté seule de l’acquéreur. Cela signifie que leur
accomplissement est indispensable et que le contrat devient caduc en cas de non réalisation, mais qu’une entité autre que l’acquéreur est impliquée. En d’autres termes, l’acquéreur peut se retirer de la vente sans préjudice si une clause suspensive n’est pas accomplie. Cependant, elles doivent être réalistes, dans le sens où elles ne peuvent être impossibles. En effet, les clauses sont diverses mais demeurent encadrées.
Source : Code civil (articles 1124, 1106, 1172, 1186-1187, 1304, 1372, 1589).
ÉPISODE 1 LES BIENVEILLANTS - JACKY DU PETIT PORT 21/01/2021
PRÉSENTATION DE J&F - ENTRETIEN AVEC NICOLAS JOIE 12/07/2021
Nicolas Joie est le associé/fondateur de Joie&Frère. Parcourez son profil dans la partie CURRICULUM du site.
ÉTAPE CLÉ CHEZ JOIE&FRÈRE : L’ÉVALUATION 29/12/2020
Une commercialisation dont la signature de l’acte authentique dans des conditions favorables aux deux parties sonne le succès, est la conséquence d’une évaluation méthodique et documentée.
LA VALEUR VÉNALE
Un prix trop faible permet de vendre plus rapidement mais ne respecte pas le devoir de défense des intérêts du vendeur. Un prix de commercialisation flatteur et surévalué peut faire “stagner” la commercialisation, entraînant une décote due à la suspicion engendrée.
La charte de l’expertise en évaluation immobilière définit la valeur vénale (de marché) comme ”la somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression (...)”.
C’est précisément l’esprit avec lequel nous menons nos évaluations : cohérent avec le marché, et par conséquent, efficace d’un point de vue commercial. En réponse à notre obligation de moyens, nous utilisons différentes méthode selon le cas de figure (méthode comparative, qualitative, par capitalisation...), basées sur une parfaite compréhension du marché.
CONNAISSANCE EXHAUSTIVE DU MARCHÉ
Le marché immobilier est dit “imparfait”, c’est-à-dire qu’aucun des produits qui y est échangé n’est identique, et qu’un cours n’en définit pas le prix. Pour se rapprocher d’un prix cohérent, en phase avec la demande, il est essentiel de maîtriser les données de notre zone d’exploitation. Chez Joie&Frère, nous disposons de nos propres bases d’analyse -marché apparent et marché des ventes accomplies- alimentées par les données publiques et professionnelles. Actualisées en permanence, elles arrêtent un référentiel précis en fonction des caractéristiques et qualités du logement évalué (emplacement, typologie, surface).
CONNAISSANCE EXHAUSTIVE DES DOSSIERS
Nous élevons les standards par une approche adaptée au profil de nos clients (personnes physiques/morales, indivision, résidence principale/investissement, etc.) et l’étude des caractéristiques techniques de leurs biens (architecture, époque et matériaux de construction, vétusté) qui détermine le socle de notre évaluation.
La seconde strate est alimentée par les données économiques, juridiques, fiscales et urbanistiques qui contextualisent le projet et en déterminent le potentiel.
L’évaluation est l’étape la plus critique de la transaction, puisqu’elle en conditionne le succès. Tandis qu’une surévaluation destine l’objet de la vente à stagner sur son marché, et, in fine, à lui faire perdre sa valeur vénale réelle, la sous-évaluation favorise les intérêts de l’intermédiaire commercial au détriment des intérêts du vendeur.
En appliquant une méthode rigoureuse, documentée et adaptée aux caractéristiques du produit étudié, J&F privilégie l'intérêt de son client en valorisant au mieux son capital.
